住宅房出租不能用于商业用途

　　市民将自己多余的住宅房，出租他人居住使用并收取租金，这类现象在我们身边日益增多，特别是一些急需求租房的人员，通过社会上房屋中介机构来“穿针引线”寻求上下家。但必须要指出的是出租住宅房，绝不能用于商业性质的房屋使用。近日，上海静安区法院对一起台商林某将自有住宅房，出租给谢某用于开设分公司案件作出判决，双方签订的房屋租赁合同终止履行，由上海彼伶广告公司支付林某电费、清洁费、搬运费及油漆材料人工费共计809.30元。
　　2005年8月20日，经房屋中介机构介绍，林某作为甲方、谢某作为彼伶广告公司的法定代表人代表该公司为乙方，双方签订了《上海市房屋租赁合同》约定，由林某将自己名下的公寓住宅房，出租给彼伶广告公司使用，期限从2005年9月1日至2006年8月31日，租金每月8800元，保证金为1个月的租金。而彼伶广告公司租赁该房屋作为商住使用。合同签订同时，谢某还向台商林某提供了彼伶广告公司的营业执照。2005年11月30日，谢某及彼伶广告公司委托律师向林某发函，因该租赁房屋为住宅房，无法办理分支机构注册登记开展经营，导致租赁房屋目的不能实现。同日，彼伶广告公司通知林某及中介机构称已撤离了该租赁房屋，要求林某次日前往办理房屋交接手续。尽管，林某在12月1日收到了上述通知，但却在一周后才接收了房屋，却没有与对方办理交接手续。
　　2005年12月24日，台商林某委托律师向彼伶广告公司发函，认为彼伶广告公司解除合同的理由不能成立，已逾期支付租金并擅自中途退租构成违约。又于2006年1月中旬起诉到法院，要求谢某支付违约金79200元各类杂费960元及承担律师费用4500元；要求彼伶广告公司承担连带责任。
　　法庭上，谢某辩称自己是彼伶广告公司的法定代表人，代表公司与林某签订租赁合同，签约时也向林某提供了公司的营业执照。发生纠纷后，林某也是与公司进行的交涉。林某清楚租赁的对象是公司，相关的权利义务应由公司承担。
　　彼伶广告公司也称，是林某擅自变更了房屋用途，将住宅房按商用房标准装饰装修并出租，已违反了相关条例规定。因该房屋不能办理出公司分支机构的注册登记，租赁房屋的目的无法实现，公司有权单方面解除合同权，不属中途退租。还提供了双方之间的信函及律师函、租赁房屋装饰图纸作为辩称依据。
　　综合诉辩双方的意见法院认为，首先，所签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示。虽然该合同由谢某为合同一方主体，但房屋租赁后实际由彼伶广告公司作办公使用。谢某签署合同的行为是一种职务行为，该行为所产生的法律后果依法由该公司承担。其次，林某与林某在与彼伶广告公司签订合同时，事先已了解了租赁该房屋的性质及租赁的用途，却对住宅房依法不能用于商业用途未予重视。合同签订后，因房屋用途与房屋性质不符合，导致彼伶广告公司在该房屋内无法注册分支机构，租赁房屋的目的无法实现，对租赁合同的终止履行，双方均有过错。再次，彼伶广告公司要求解除合同的书面通知，在2005年12月1日就送达给了林某，对此林某虽有异议，但之后林某还是对该房屋作了整洁处理，实际上也已接受了解除的事实。据此认定双方的租赁合同在2005年12月1日就作了解除。最后，租赁终止后彼伶广告公司将租赁物返还给林某，现林某主张该公司迁离后房屋内墙面受损、脏乱并留有杂物，要求彼伶广告公司支付整洁房屋已支出的相关费用，而彼伶广告公司并未有证据推翻该诉请。遂法院作出了一审判决，部分支持了台商林某的请求。
　　法官点评：一起本不该发生的租赁案件
　　台商林某和彼伶广告公司均委托房屋中介机构，促成了这起房屋租赁的成交。但可悲的是作为这样一家沪上专业中介机构，竟然不知道住宅房，是不能租赁给他人从事商业性用房的。正是因这一原因，使得林某与彼伶广告公司租赁房屋闹出了一场不必要的诉讼案。从这起案件给人引出的思索，第一，从事房屋租赁中介的中介机构，一定要熟悉房屋买卖和租赁市场的相关业务，绝不该发生为赚取中介费，就将住宅房中介给他人用作商业性房屋使用。第二，作为彼伶广告公司需要租赁房屋，林某欲出租自己的房屋给他人，都应明确该租赁房屋性质、出租人将房屋给他人用于从事何种事业？只要中间商、房屋租赁人、房屋承租人都能认真考虑一下，这场纠纷还能会发生吗？
　　（来源:静安法院）