房产抵押登记有瑕疵 第三人善意取得赢官司

　　8年前，狄先生化44万余元买下浦东高桥镇一套商品房后，却被告知该套房屋系房产商一房两卖，而且因为先前的买房人张女士欠贷不还，该房子已因抵押在先而被查封。对此毫不知情的狄先生不得已将银行方面告上法庭，要求撤销对该套房子设定的抵押。近日，上海市第一中级人民法院二审以抵押存在瑕疵为由，支持了作为善意第三人的狄先生的诉讼请求。
    第一买家：买房是假融资是真
　　事情源于十年之前。1996年11月25日，建行张江支行与该套房屋的第一个买家张女士约定,向其发放个人住房商业贷款51万元。因为张女士自1998年1月起不再还款，银行遂于2001年将张女士和房产商上海浦东高保房地产公司告上法庭。
　　在当时的庭审中，尽管张女士称是出于给朋友帮忙的目的，帮助高保公司向银行以购房贷款形式融资，自己并没有购房的真实意愿和行为，涉案合同是虚假的，但法院认为，张女士在购房贷款的一系列文件上签署了自己的姓名，也明知高保公司是以购房贷款之名行融资之实的情形，就理应为自己的过错承担相应的民事责任。更因为其在融资过程中起了不可或缺的作用，故其应与高保公司一并对银行的债务承担责任。后因张女士和高保公司仍不还款，银行方面申请执行，该套房屋被法院查封。
　　建行张江支行虽然打赢了还贷官司，但第二个买家狄先生的出现，又让它失去了对这套房子的相关权利。
　　第二买家：合法买房并无过错
　　狄先生买下这套房子是在1998年5月13日，当时他以44万余元的价格向高保公司买得，并在签约当日付清了全部房款。之后，狄先生取得上述房屋的房地产权证，其中房地产其他权利摘要一栏为空白。期间，狄先生对因这套房子引起的第一个还贷案子一无所知，直到他想转手卖掉房子时，才发觉竟然还有抵押在先。
　　法院经审理查明，事实上，在1996年张女士向建行贷款的同时，双方确实签订了《住房抵押合同》，约定张女士将上述房屋抵押给银行作为履行债务的担保。该合同经公证后，建行方面取得了相关的《房地产其他权利证明》。然而，1998年狄先生买房时，拿到的又的确是房地产其他权利摘要一栏为空白的房地产权证。
　　法院认为，当事人以房产作为抵押的，应当办理抵押物登记公示手续，以取得对外的公示效力。此案中，银行对于系争房屋虽持有他项权利证明，但在该房屋在房地产权利登记部门的记载中，并无有关抵押记载，故银行对系争房屋的抵押权，缺乏公示、公信力，即不具有对抗第三人之效力。现狄先生在无从得知设定抵押的情况下已经善意取得系争房屋之产权，建行张江支行的抵押权再存在于系争房屋之上，已缺乏合法依据。法院据此判决撤销相关《房地产其他权利证明》上对房屋设定的抵押。
　　法院同时认为，如果银行方面认为是由于房地产登记管理部门的过错导致系争房屋的抵押登记存在瑕疵的，可以另行向其提出主张。
　　（来源:上海一中院  作者:卫建萍）